Cần những giải pháp căn cơ khi giá bất động sản leo thang

Giá nhà tăng cao và ngày càng khó kiểm soát đang trở thành “nút thắt” lớn nhất đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Giấc mơ an cư – vốn là khát vọng chính đáng của mọi gia đình – giờ đây không còn là nỗi lo của riêng nhóm thu nhập thấp, mà đã trở thành vấn đề chung của toàn xã hội.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội trong 9 tháng của năm 2025 cho thấy, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực, gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.

Ngoài ra, báo cáo quý III-2025 của đơn vị tư vấn bất động sản Savills cho thấy, nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ trên 80%, thể hiện sức cầu mạnh ở những dự án mới ra mắt. Các dự án ghi nhận thanh khoản tốt thường có chung các điểm mạnh, như: Vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh, thiết kế hiện đại và tiện ích đầy đủ. Bên cạnh đó, chính sách thanh toán linh hoạt cũng là yếu tố thúc đẩy người mua quyết định sớm.

Trước tình hình đó, dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo và đang lấy ý kiến rộng rãi đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận. Nhiều ý kiến đánh giá, đây là động thái mạnh mẽ nhằm đưa thị trường trở lại trạng thái lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, dự thảo này là bước đi “đúng hướng, đúng thời điểm”, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc giải quyết những điểm nghẽn lâu năm, đồng thời tạo khung khổ pháp lý mới để thị trường phát triển ổn định.

Trong số ba nhóm cơ chế trọng tâm được Bộ Xây dựng đề xuất, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý được VARS IRE đánh giá là giải pháp có tính đột phá.

Trung tâm sẽ là đơn vị tích hợp toàn bộ dữ liệu liên quan đến mỗi sản phẩm bất động sản trước khi giao dịch, từ pháp lý, quy hoạch, lịch sử chuyển nhượng đến giá bán – mua và nghĩa vụ tài chính. Khi mọi thông tin đều được định danh và công khai, người dân có thể kiểm tra và xác minh dễ dàng, còn cơ quan quản lý có thể theo dõi biến động thị trường theo thời gian thực.

Theo VARS IRE, quy trình giao dịch hiện nay mất trung bình 45–60 ngày qua nhiều khâu rườm rà như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động. “Nếu Trung tâm giao dịch vận hành đúng tiêu chí, thời gian này có thể rút xuống còn 1–3 ngày, thậm chí tính bằng giờ", Viện nhấn mạnh.

Điều này không chỉ giúp giảm chi phí thời gian và tránh rủi ro cho người dân mà còn tạo “lá chắn” trước các hành vi trục lợi như mua bán hai giá, giao dịch ngầm, thổi giá – vốn là nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên bất hợp lý trong thời gian qua.

VARS IRE cho biết, đơn vị đang phối hợp với Bộ Xây dựng để triển khai đề án thí điểm mô hình này, coi đây là “cuộc cách mạng” giúp Việt Nam từng bước tiệm cận chuẩn quản lý đã áp dụng thành công tại nhiều quốc gia phát triển. Tại những thị trường tiến bộ, toàn bộ giao dịch đều được thực hiện trên nền tảng số, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý.

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo là đề xuất hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba: Chỉ cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn thứ hai và 30% đối với căn thứ ba trở lên. Mục tiêu là ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng – nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đẩy lên “ảo”.

Tuy nhiên, VARS IRE lưu ý rằng, không thể đánh đồng toàn bộ người mua nhà thứ hai, thứ ba với nhóm đầu cơ. Có những trường hợp mua để cho thuê, để tích lũy tài sản, hoặc chuẩn bị cho con cái. “Nếu siết tín dụng một cách đại trà mà không phân biệt đối tượng, chính sách sẽ vô tình triệt tiêu cả động lực tích cực của thị trường”, Viện cảnh báo.

Theo phân tích của Viện, nhóm nhà đầu tư dài hạn là lực lượng duy trì thanh khoản và tạo độ sôi động cho thị trường. Nếu họ bị hạn chế tiếp cận vốn, thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”: Giao dịch giảm mạnh, doanh nghiệp khó bán hàng, còn giá bất động sản thì không giảm đáng kể do thiếu nguồn cung.

VARS IRE đề xuất xây dựng tiêu chí nhận diện rõ ràng giữa đầu cơ và đầu tư hợp pháp, dựa trên thời gian nắm giữ tài sản, mục đích sử dụng và nguồn thu nhập. Chính sách tín dụng chỉ nên siết đối với nhóm “lướt sóng” ngắn hạn, trong khi vẫn tạo điều kiện cho dòng tiền đầu tư bền vững.

Một trong những nguyên nhân đẩy giá nhà liên tục tăng “phi mã” được Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính chỉ ra là do hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường. “Cá biệt có trường hợp một số chủ đầu tư kết hợp với sàn phân phối chủ động kiểm soát nguồn cung bằng cách ra hàng nhỏ giọt, gây hiện tượng khan hiếm giả nhằm tạo tâm lý sợ bị bỏ lỡ cho khách hàng. Trên thị trường cũng xuất hiện một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm, tạo khan hiếm giả sau đó lướt cọc hưởng chênh lệch”, ông Nguyễn Văn Đính nêu.

Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cảnh báo, đằng sau hiện tượng "cháy hàng" là dấu hiệu dòng vốn tín dụng đang bị đẩy vào đầu cơ ngắn hạn, khi 80% giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ hoạt động đầu cơ và lướt sóng, trong khi nhu cầu mua ở thực lại khá mờ nhạt.

Từ thực trạng trên, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính chỉ ra những nguy cơ gây bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được bảo đảm, cơ hội sở hữu nhà ở bị thu hẹp. Việc này làm méo mó cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội khi thị trường phát triển nóng, thu hút lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, gây ảnh hưởng các ngành sản xuất khác. Ngoài ra, khi nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư dàn trải sẽ tăng rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Nếu lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao. Tình trạng gom hàng, đẩy giá sẽ khiến thị trường méo mó, giá bất động sản không phản ánh giá trị thực.

Về các giải pháp căn cơ, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị nhiều nội dung, trong đó có yêu cầu cần sớm hoàn thiện Luật sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật liên quan khác trên cơ sở cẩn trọng, bảo đảm chất lượng và hiệu quả. Việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm với cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất nhằm bảo đảm tính công bằng và giảm thiểu tác động đến người dân.